Какая перепланировка не требует согласования и разрешения

На какую перепланировку не требуется разрешение

Перепланировкой считаются структурные изменения жилых территорий, требующие внесения в техническую и кадастровую документацию. Если в результате таких изменений ожидается изменение площади жилых и нежилых помещений, а также изменение стенами своего первоначального положения, такие действия должны осуществляться только с разрешения жилищного управления.

Но если принять во внимание определение перепланировки в Жилищном кодексе, то согласовывать необходимо только изменения, которые могут повлиять на конструктивную целостность квартиры или дома, изменение площади и перекрытие вентиляционных выводов и линий связи. Работы, не влияющие на вышеуказанные показатели, считаются разрешенными и не требуют дальнейшей легализации.

Какие виды конверсии не требуют одобрения:

• проектирование или зашивание проемов в непостоянных элементах перегородок;
• демонтаж антресолей, шкафов;
• монтаж дверных полотен, в том числе поворотных и раздвижных, и витрин без изменения их размеров;
• расстановка встроенной мебели и бытовой техники без создания новых закрытых помещений;
• установка перегородки, которую можно легко демонтировать и перенести на новое место.

Не всегда требуется разрешение на остекление балкона или лоджии, даже если это переоборудование. Если нагрузка на плиту перекрытия практически не увеличивается, а внешний вид не отклоняется от проектной концепции здания, модернизацию этих элементов можно производить без согласования. Если, конечно, ваш дом не является одним из памятников культуры и архитектуры. В этом случае необходимо получить согласие специалистов соответствующего отдела местной администрации.

Также можно установить дополнительную вытяжку и сплит-систему, не снимая старые, и установить москитную сетку.

К действиям, не требующим согласования и не считающимся перепланировкой, также относится косметический ремонт любой сложности. Это могут быть настенные, потолочные и напольные покрытия. В эту категорию также входит замена сантехнических приборов, а также элементов системы отопления. Но, например, перенос сантехники в помещение, даже без изменения выводов трубопроводов, без согласования невозможен.

Узаконить незаконную перепланировку вполне возможно, если она не нарушает строительные и санитарные нормы. Но, возможно, в этом нет необходимости, если изменения не требуют разрешения.

Требуется ли разрешение на переустройство не несущих стен

Если вы начнете изменять непостоянные стены, не перемещая их, в большинстве случаев реконструкция может быть не одобрена. Это может предусматривать демонтаж старых конструкций и установку на том же месте новых согласно техническому паспорту.

Нет необходимости регламентировать возведенные на новом месте разделительные конструкции, если они имеют небольшие размеры и легко демонтируются.
К ним относятся:

• слегка изогнутые перегородки;
• барные стойки;
• кухонные острова»;
• выступы и ниши;
• переборки стоек;
• раздвижные стеклянные двери;
• открытые экраны и различные экраны.

Если вы намерены установить перегородку, не несущую нагрузку на плиту перекрытия, соответствующую санитарным нормам, но при этом преобразовывающую жилое пространство, вам не нужно получать разрешение на перепланировку в жилищном органе. Достаточно будет внести изменения в технический план в БТИ по эскизу и данным Росреестра. Самый распространенный пример такой перепланировки – разделение смежных комнат на отдельные.

Все эти действия предусмотрены Жилищным кодексом. Согласно ему любые изменения, вносимые в проект дома или связанные с его площадью, должны быть обязательно отражены в техническом паспорте. Хотя вам не нужно получать разрешение на строительство.

Процедура достаточно проста: специалист БТИ осматривает помещение, сравнивает его с эскизом и дает добро на ремонтные работы. После этого проводится проверка и оформляется новый технический документ. Если такое преобразование уже было совершено, проще и быстрее всего его легализовать.

Важно, чтобы не только не изменялись площади жилых и коммерческих помещений, но и не увеличивалась нагрузка на пол. Если решено построить тяжелую монолитную стену, потребуется согласование, так как нарушение технологии может привести к разрушению здания.

При изменении разделов не допускается:

• возведение и снос несущих стен;
• строительство фальш-стен, создающих отмостки без освещения и центрального отопления;
• конструкции, меняющие архитектуру здания.

Также не допускается прокладка газопровода в новой стене или перекрытие вентиляционных отверстий.

Подать заявление на переустройство в жилищное управление и создать проект необходимо будет, если планируется перенести перегородочные конструкции под окна и двери, увеличить жилую площадь за счет хозяйственных помещений или обустроить дополнительные бизнес-зоны, например складские помещения.

Требуется ли разрешение на снос или перенос не несущей стены

Если новая стена не затрагивает основные этажи, не отягощает их и не изменяет площадь квартиры, строительство классифицируется не как перепланировка, а как ремонтные или реконструкционные работы. Никакой разрешительной документации не требуется. И чтобы его легализовать, вам не нужно обращаться в Норвежское жилищное управление. Достаточно пообщаться со специалистами БТИ.

Никаких согласований вообще не требуется, если вашу перегородку можно легко демонтировать. Даже при продаже квартиры, если конструкция не нужна новому владельцу, ее просто разберут.

Но прежде чем приступить к ремонту, необходимо самостоятельно выяснить все нюансы жилого комплекса, санитарные и строительные нормы или обратиться за консультацией в проектное агентство. Не исключено, что в вашем случае вам придется внести изменения в технический паспорт и согласовать их с надзорными органами.

Некоторые виды переносов стен осуществить невозможно, даже если они невелики. Не допускается:

• уменьшить площадь комнат более чем на четверть;
• перенос перегородок так, чтобы образовались помещения без окон и радиаторов;
• закройте сервисную сеть постоянной перегородкой или укоротите вентиляционный канал.

Также существует запрет на уменьшение размеров кухни. Это помещение самое пожароопасное в квартире. По мере уменьшения площади увеличивается риск возникновения пожара.

Что касается сноса непостоянных перегородочных конструкций, то здесь есть свои нюансы. Существуют определенные запреты на демонтаж даже ненесущих стен. К ним относится демонтаж перегородок, установленных в разных комнатах:

• снос стены между комнатой и кухней с газовой плитой в однокомнатной квартире;
• объединить лестничную площадку и коридор;
• ликвидация порогов, установленных на балконных выходах;
• расширение лоджии за счет комнаты;
• демонтаж подоконных блоков;
• соединение двух жилых помещений, если их собственниками являются разные лица.

Перегородку между ванной и кухней снести нельзя. А вот согласовать объединение туалета и ванной в единую зону несложно – такое преобразование необходимо только заверить в БТИ.

Если в квартире, купленной на вторичном рынке, уже возведена перегородочная конструкция, и она не внесена в технический паспорт, это необходимо сделать на законных основаниях. Либо демонтировать без согласования – снос конструкции, не указанной в документации, не входит в перепланировку квартиры.

Согласование переноса дверного проема

При перепланировке жилых помещений часто возникает вопрос о необходимости согласования переноса дверного проема. Ведь трансформации территорий нет.

Здесь есть те же нюансы, что и при строительстве новой переборки. Если конструкцию, где изменено расположение двери или сделана арка, легко демонтировать, проблем с проемами также не возникнет. Такие действия не требуют разрешения или последующей легализации, поскольку не считаются переустройством жилья.

Но в остальных случаях перенос дверного проема в непостоянной стене потребует обращения в БТИ. Ведь несмотря на то, что изменений площади не было, в техническом плане двери отмечены. Поэтому документацию необходимо будет обновить. Но сделать это легче; менять записи в Росреестре не нужно.

Внесение новых данных в технический план здесь будет достаточным, в отличие от преобразования проемов в капитальных стенах. Там требуется разрешение Норвежского жилищного управления, поскольку такой ремонт может повлиять на конструктивные характеристики жилого дома.

Также есть запрещенные аспекты формирования или зашивания отверстий. Так что второй проход на кухню прорезать не получится. В этом случае создается аэродинамическая труба, которая ослабляет вентиляцию. Запрещается также менять оконные проемы в капитальных стенах.

От каких изменений придется отказаться

По санитарным и строительным нормам не допускается переустройство жилых помещений, способных:

• ухудшать общие условия эксплуатации здания и требования проживающих в нем людей;
• препятствовать доступу к основным коммуникациям, включая сети водоснабжения, канализации и энергоснабжения;
• нарушить прочность и изменить показатели устойчивости основных стен и кровли (во избежание разрушения здания);
• уменьшить диаметр вентиляционных каналов или убрать их.

Если ваша идея подпадает под любой из этих пунктов, она никогда не будет разрешена. В случае выявления незаконной конверсии представители надзорных органов потребуют полной отмены преобразований, не разрешенных законом, и наложат штрафы за незаконную конверсию. Столь строгие правила обусловлены тем, что изменения в доме могут представлять опасность или причинять дискомфорт тем, кто в нем живет.

То же самое касается увеличения нагрузки на несущие элементы сверх допустимой по проектной документации:

• при устройстве новых стяжек пола;
• при демонтаже легких перегородок и замене их полами из тяжелых материалов;
• при размещении дополнительного оборудования в гостиной.

Однако иногда допускаются некоторые перегрузки капитального этажа. Это возможно в случае дополнительного усиления конструкции по тщательно выверенному проекту, что потребует значительных затрат и во многом зависит от материала, из которого построено здание, срока его эксплуатации и этажности. Так, например, с одобрения можно создать новый дверной проем в сплошной внутренней стене в добротном доме.

Запрещенные изменения, которые никогда не будут одобрены:

Помещение	Перепланировка, в которой откажут
Вся квартира	Устройство проемов на участках соединения соединительных конструкций со сборными элементами.
Создание трасс для электрокоммуникаций или водопроводов в горизонтальных стыках под стеновыми панелями, в плитах перекрытия.
Монтаж теплого пола путем удаления теплоносителя из общей трубы отопления.
Демонтаж несущих стен и кровли.
Демонтаж оконных блоков.
Строительство перегородок, блокирующих естественный свет и разделяющих помещения на зоны без обогрева.
Комната	Уменьшает площадь более чем на четверть.
Кухня	Совмещение с комнатой в однокомнатной газифицированной квартире.
Ванная комната	Перенос входов и выходов труб горячего водоснабжения, труб горячего водоснабжения, сливных труб – так называемых «мокрых мест». Это касается и кухни.
Перенос сантехнического оборудования в гостиную или коридор.
Балкон и лоджия	увеличить площадь архитектурного элемента за счет гостиной.
Расширение существующих конструкций при входе в жилые помещения.
Снос порогов на балконных выходах.
Установка радиаторов и кухонной техники.
Коридор	Соединение с лестницей.

Если вашей идеи нет в списке, велика вероятность того, что перепланировку одобрят. Если принципиальных изменений не предвидится, достаточно решения БТИ с включением новых показателей в техплан и в Росреестр. Если перепланировка значительная, потребуется проект. Его также можно заказать в БТИ или обратиться в специализированное агентство.

В случае незаконной перепланировки, вид которой запрещен, стоит попытаться вернуть дому прежний вид. Легализовать это все равно не удастся, но административное наказание в денежном выражении обязательно будет наложено.

Ограничения при перепланировке подобного жилья

Как уже говорилось выше, каждое помещение имеет свой изначально утвержденный план. Если покупатель квартиры свободной планировки желает изменить внутреннее пространство в соответствии со своими вкусовыми предпочтениями, в этом случае речь пойдет о перепланировке дома.

С другой стороны, в действующем законодательстве прописаны четкие правила и требования к переоборудованию помещений в многоквартирном доме. Они прописаны в Жилищном кодексе РФ (глава 4), Постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 и региональных нормативных актах. Итак, в качестве примера можно упомянуть несколько наиболее распространенных ограничений, которые действуют при ремонте квартиры, в том числе со свободной планировкой:

• владелец не имеет права уменьшать вентиляционный канал;
• не допускается переносить мокрую зону в другое место;
• изменение расположения санузлов недопустимо;
• не допускается увеличивать помывочную за счет жилой площади (например, не получится сделать ванну просторнее, отведя пару сантиметров от комнаты);
• владельцу квартиры запрещено переносить радиаторы центрального отопления в другое место;
• площадь помещения, отведенная под номер, не может быть меньше 9 квадратных метров (данное требование действует в Москве);
• другие правила и ограничения.

Таким образом, квартира со «свободной планировкой» существует только на словах. На практике существует немало ограничений и требований, без соблюдения которых дом может считаться незаконно перестроенным.

Как оформить переустройство

Если ваше преобразование не требует одобрения, вам не нужно ничего формализовать. Вы можете смело покупать стройматериалы и проводить ремонт. В остальных случаях необходимо собрать документы, без которых заявление о возможности перепланировки не будет принято. Он составляется по государственному образцу, который можно найти на ресурсах МФЦ, БТИ и жилищной инспекции.

За ним должно следовать:

• документ Росреестра, подтверждающий, что вы являетесь собственником объекта недвижимости;
• технический паспорт на помещение;
• письменное одобрение всех зарегистрированных на потенциально переустроенных квадратных метрах.

Если предполагаются кардинальные изменения, потребуются проектные документы. В этом поможет БТИ или проектно-архитектурные агентства. Вам необходимо обращаться только к лицензированным организациям.

Сложности могут возникнуть, если здание имеет статус памятника культуры или исторического наследия. В этом случае необходимо разрешение на перепланировку у местных специалистов управления, курирующих эти территории. Практика показывает, что они не готовы соглашаться на изменения.

Владельцем коммерческого помещения, желающим его перестроить, не может быть просто физическое лицо. Изменения таких построек разрешены только учредителям ООО или индивидуальному предпринимателю.

После того, как все бумаги будут собраны, обратитесь в МФЦ, жилищную инспекцию или административный отдел, курирующий жилищные вопросы в вашем городе. После подачи заявления придется ждать решения полтора месяца, хотя обычно все оформляется быстрее – за две-три недели.

После этого вы получите разрешительный документ, в котором будет указано время, отведенное на переоборудование. По истечении срока к вам приедет приемная комиссия и оценит качество изменений и их соответствие проекту. Если все сделано правильно, в технический и кадастровый план, а также в реестры Росреестра будут внесены изменения по вашему переустройству.

Необходимо различать реконструкцию и реконструкцию. Последнее относится к изменениям в инженерно-технических коммуникациях. Для них необходимо получить разрешения от Роспотребнадзора, пожарной службы, экологов и МЧС. Но общение с представителями БТИ чаще всего не требуется, так как при реконструкции в планировочных документах обычно ничего не меняется.

Не все преобразования одобряются сразу, даже те, которые не нарушают требования. Есть риск получить отказ. Если возникнет небольшое недоразумение или проблема, вы можете внести исправления в проект и вернуться с новой заявкой через 90 дней. В этом случае необходимо пересмотреть предыдущее решение. Еще один необоснованный отказ можно оспорить в суде.

Если вам необходимо узаконить уже произведенные переоборудования, обратитесь в БТИ. Возможно, эскиза будет достаточно для корректировки технического плана. Простые и совместимые изменения легализуются быстро и без проблем. После этого вы получите новые кадастровые и технические документы, а в Росреестре изменятся сведения о вашем объекте недвижимости.

Если дом был значительно переделан, чтобы узаконить перепланировку, необходимо обратиться в суд. Для этого вам понадобится тот же перечень документации, что и при заполнении заявления, а также оценка специалистов, которые проведут строительно-технические изыскания. Если пожарные, санитарно-гигиенические и строительные нормы не нарушены, вероятность принятия решения в вашу пользу высока.

Нужно ли оформлять документально?

Ответ на заданный вопрос ясен. Несомненно, прежде чем приступить к обустройству квартиры, все изменения необходимо задокументировать и получить официальное разрешение на внедрение. Без этой процедуры проведенная в дальнейшем перепланировка может считаться самовольной, что повлечет за собой ряд весьма неприятных последствий для владельца такого помещения.

Некоторые застройщики еще на этапе продажи квартиры уверяют покупателей, что свободную планировку не нужно никак оформлять или регистрировать. Однако это в корне неверное суждение, основная цель которого – ввести в заблуждение будущего владельца.

Как узаконить перепланировку?

Порядок оформления перепланировки квартиры, в том числе со свободной планировкой, подробно описан в ст. 26 Жилищного кодекса РФ.

Данную процедуру можно представить в виде следующих последовательных шагов:

1. Прежде всего необходимо подготовить проект будущей перепланировки жилья, который собственник желает узаконить. Для этого вам необходимо обратиться в специализированную организацию, уполномоченную оказывать подобные услуги (СРО).
2. Следующий шаг – подготовка заявления (по утвержденной форме) и сбор пакета необходимых документов.
3. После того, как все бумаги собраны, их необходимо отправить в муниципалитет на согласование.
4. Дождитесь окончания процедуры для рассмотрения поданного заявления и других бумаг.
5. При положительном ответе заявитель получит документ, подтверждающий одобрение перепланировки квартиры, после чего сможет смело приступать к проведению ремонтных работ.
6. Последний этап – принятие внесенных изменений. Для этого созывается специальная комиссия, которая проверяет соответствие фактической перепланировки квартиры указанной в документах. При отсутствии отклонений составляется акт приемочной комиссии.

Если собственник квартиры сначала сделал перепланировку, а потом захотел ее узаконить, все будет значительно сложнее, так как в данном случае речь идет о самовольном ремонте помещения. В такой ситуации меры необходимо принимать через суд.

Куда обратиться?

Важнейшим государственным органом, отвечающим за вопросы реконструкции и перепланировки помещений в многоквартирных домах, является территориальное жилищное управление. Именно сюда необходимо подать документы для утверждения планируемых изменений. При этом вовсе не обязательно обращаться напрямую в ЖЭК.

Все необходимые бумаги вы можете отправить через ближайший многофункциональный центр (МФЦ). Этот вариант более удобен, поскольку экономит время. Кроме того, сотрудник МФЦ поможет вам правильно заполнить заявление на одобрение конвертации.

Документы

Полный перечень документов, которые потребуются для получения разрешения на изменение местонахождения квартиры, приведен в п. 2 ст. 26 Жилищного кодекса РФ. В этот список входят следующие бумаги:

• Заявление по установленному образцу.
• Свидетельство о праве собственности на квартиру или выписка из Единого государственного реестра недвижимости (можно предъявить оригинал или нотариально заверенную копию).
• Проект перепланировки жилья. Если вы планируете использовать для многоквартирного дома часть общего имущества, вам также понадобится протокол общего собрания жильцов, содержащий согласие на проведение таких изменений.
• Технический паспорт квартиры.
• Письменное согласие всех членов семьи нанимателя (если конкретное жилое помещение заселено на основании договора социального найма).
• Официальное заключение Министерства культуры РФ о возможности перепланировки (если объект является памятником архитектуры, культуры или истории).

Стоит подчеркнуть, что заявитель имеет право не подавать какие-либо документы. Сотрудники Жилищного управления могут запросить эти бумаги самостоятельно в форме межведомственного взаимодействия (например, выписка из Единого государственного реестра недвижимости, технический паспорт на квартиру). Об этом написано в п. 2.1 ст. 26 Жилищного кодекса РФ.

Как составить заявление на согласование этой процедуры?

Заявление на согласование перепланировки имеет единую форму, утвержденную Постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. № 266. Структура данного документа представлена ​​следующими основными пунктами:

1. Шапка приложения расположена в правом верхнем углу. Здесь указывается наименование органа, уполномоченного согласовывать переустройство квартир.
2. Название документа (размещается посередине статьи).
3. Информация о заявителе – ФИО, паспортные данные, место жительства и контактные данные.
4. Полный адрес объекта недвижимости, где планируется перепланировка.
5. Полное имя собственника и заявление о разрешении на ремонт квартиры с указанием реквизитов документа, подтверждающего право собственности на данную квартиру.
6. Планируемый период и режим ремонтных работ.
7. Отметим, что все изменения будут осуществляться согласно указанной проектной документации, в установленные сроки и в соответствии с согласованным режимом.
8. Сведения о лицах, согласие которых необходимо для осуществления перепланировки (указываются ФИО, паспортные данные, подписи и отметки для их нотариального удостоверения).
9. Список приложений.
10. Обязательные подписи.

Стоимость и сроки согласования

Согласно п. 4 ст. 26 Жилищного кодекса РФ государственный орган обязан рассмотреть поданное заявление о согласовании перепланировки и иные документы в течение 45 дней. Этот срок исчисляется с момента сдачи заявителем документов.

После принятия решения сотрудники Жилищного управления Норвегии должны в течение 3-х дней направить владельцу квартиры документ, подтверждающий одобрение переустройства или отказ в предоставлении такой услуги (с указанием причин).

Стоит сразу отметить, что выдача решения о согласовании перепланировки жилого помещения осуществляется бесплатно.

Однако заявителю придется понести множество расходов при получении документов. К наиболее важным статьям затрат относятся:

• оплата услуг организации, которая подготовит проект ремонта квартиры;
• выплата вознаграждения специалистам, привлеченным для помощи в сборе документов;
• оплата государственной пошлины при заказе выписок из Единого государственного реестра недвижимости и т.д.

Точную стоимость назвать невозможно, так как на стоимость влияет большое количество факторов (регион проживания владельца дома, сложность планируемых изменений площади квартиры и так далее).

Читайте также: Какие кастрюли лучше: эмалированная или нержавейка для приготовления разными способами